“黄金屋”是怎样炼成的？专家建模析房价涨因

建立数据模型解析“黄金屋”诞生

　　讲座伊始，李仲飞简要介绍了我国房价自1998年一直上涨至今的情况，戏称我国居民房为“黄金屋”。随后他阐述了学界的两个房价决定理论：“成本论”和“需求论”，前者认为成本是房价的基础决定因素，后者则更倾向于把居民购买能力、购买意愿、投资需求等方面的提高作为房价上涨的决定性因素。李仲飞在对这两种理论进行分析、提炼后，在成本中选取了建造成本、土地成本等六个变量，构建了一个局部均衡模型，运用计量分析的方法得出各因素对房价上涨贡献率的大小。

授课中的李仲飞

分时分地探究房价上升原因

　　与片面强调某一因素作用的模型不同，李仲飞对数据模型进行了分时分地的分析。时间上，他分析到，就2002-2007年而言，我国房价上涨主要归因于成本的推动，而在2008-2011年，需求对房产的拉动则较为明显。除此之外，“非市场因素”对于房价上升也有着不可忽视的作用，具体原因可能是投资者对房地产市场价格的预期不断上扬。

　　就空间上而言，在“房价较快增长地区”，需求因素对房产起到了主要的拉动作用，具体表现为城镇化的加速以及外来人员的聚集。针对“房价较快增长地区”的具体情况，李仲飞建议相关的调控措施、力度、手段和针对性应当进一步加强。而对于“房价较慢增长地区”，他则表示，应在下一步的调控中加大土地供给、降低土地成本，抑制房价过快上涨。同时，他还强调，房价的调控一定要“因地制宜”，政府调控房价的“药方”一定要合理，对症下药才能取得最好的效果。

解答热点问题，解释典型现象

　　报告结束后，李仲飞在现场简要回答了限购政策对降低房价是否有效、国家会否长期限购、是地价影响房价还是房价影响地价等观众提出的问题。

　　而关于为什么会出现“面粉比面包贵”这一现象，他详细解释到，地价的上升影响了房价，而房价的上升会影响人们对于未来房价的预期，增强人们的购买意愿，强烈的购买意愿又会使地价水涨船高，如此使地价被越抬越高甚至超越房价。

附：李仲飞简介：

    1963年9月生于内蒙古鄂尔多斯，1985年获兰州大学理学学士学位，1990年获内蒙古大学理学硕士学位，2000年获中国科学院管理学博士学位，曾任内蒙古大学助教、讲师、副教授、教授，2000年9月至今任中山大学教授、特聘教授、博士生导师，现任广东省珠江学者特聘教授，广东省人文社科重点研究基地中山大学金融工程与风险管理研究中心主任，中山大学管理学院执行院长、创业学院院长。

    李仲飞教授的研究领域包括金融工程、金融市场与投资、金融经济学、风险管理、保险与精算。主持了国家杰出青年科学基金、国家自然科学基金重点项目等18项国家级和省部级科研项目，参加了国家“973计划”等14项科研项目。入选教育部首批“新世纪优秀人才支持计划”等人才工程。被《世界经理人》周刊、《世界企业家》杂志、《总裁》杂志联合授予“中国十大最受尊敬商学院院长”。